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「房地产行业」土地市场整体热度延续,按揭贷

  中央层面,央行我国货币政策在利率和存款准备金率上有充足的 调整空间,稳健的货币政策要松紧适度,另一方面监管层针对部分信托和银 行的房地产业务进行了约束,发改委要求房企发行外债只能用于置换未来 一年内到期的中长期境外债务,实施精准调控。地方层面,部分土地市场热 度较高的城市(东莞、杭州)修改了土拍政策以平抑土拍热度,东莞取消了 限价地价高者得的竞拍方式,杭州限定了宅地未来的毛坯房销售均价、最高 价以及精装最高标准。

  根据房管局数据, 6 月 38 城成交面积同比上涨 4.0%,较 5 月扩大 1.8 个百分点,其中一线 个 百分点,二线%,涨幅较上月有所收窄,三四线%,降幅有所收窄,过去两年一线城市相比其他重点城市降幅更大,在 低基数的情况下有较大的增长弹性。去年 6 月为成交相对高点,高基数下 今年 6 月表现承压,批售比下滑至 0.96,市场景气度略有回落,预计进入 三季度成交表现将趋稳。

  土地市场综述:单月供销比提高,市场整体热度延续 6 月 300 城宅地供给仍在增长,带动成交仍维持一定热度,但单月供 销比已从 3-5 月的平均 1.12 提高至 1.36,其中一线市场仍维持较高热度, 单月供销比 1.02,二线和三四线供销比上升较快,分别为 1.33、1.42。从 溢价率的角度来看,300 城宅地溢价率回升至 26.0%,楼面价创 18 年来新 高,流拍率仍维持 18 年以来历史低位,整体热度仍然较高。

  资金综述:首套及二套房贷利率小幅上涨,资金有所收紧 按揭贷方面,融 360 数据显示,6 月份 35 重点城市首套、二套房按揭 贷利率环比均小幅上涨 1bp,均为 18 年 12 月以来的首次上涨,按揭贷方 面流动性有所收缩。银保监会 23 号文发布之后,6 月监管层针对部分房地 产业务增长较快的信托和银行进行“预警提示”或“窗口指导”,主要针对 去年四季度以来信贷宽松导致的局部土地市场过热,我们认为此政策会进 一步使得资源向头部企业集中。行业景气度与一季度比有所下降,有助于缓 解政策压力,调控政策持续加码及扩散的可能性较低。我们维持前期观点潜 在的货币政策改善利于板块估值修复,板块投资价值提升。 风险提示

  政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预 期;行业基本面超预期下行;房地产税立法推进超预期。

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